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7 de Maio de 2021

Requisitos e elementos essenciais da Usucapião Especial Urbana

Eric Arvanitis, Estudante de Direito
Publicado por Eric Arvanitis
há 6 anos

A usucapião especial urbana se distingue das demais modalidades principalmente por ter determinado um prazo consideravelmente inferior comparado com as outras espécies, sendo esse de cinco anos contínuos e sem oposição.

É evidente que os imóveis urbanos sempre foram passíveis de serem usucapidos por meio das modalidades ordinária e extraordinária, com prazos maiores e sem especificações. Não obstante, o usucapião especial urbano surgiu para especificar essa parte do regime, alcançando o possuidor que não tem moradia e nem outro imóvel.

Após destaque na Lei Maior referente ao princípio de que a propriedade está subordinada a cumprir a função social, o legislador passou a se preocupar com as áreas urbanas inutilizadas, aquelas que esperam futura valorização, enquanto há uma grande massa de pessoas sem moradia e sem lugar para se instalarem. A solução para esse problema foi o usucapião especial urbano, conhecido também como usucapião de solo urbano, usucapião pro morare, pro casa ou pro moradia.

O usucapião urbano, nas lições do nobre Des. Rui Geraldo Camargo Viana, teria por escopo dar oportunidade de acesso a propriedade urbana e, conseqüentemente, moradia a essa camada desfavorecida da população das grandes cidades, que está obrigada a se manter em uma posição de ilegalidade, clandestinidade e precariedade habitacional.

É considerado razoável e oportuno que, o proprietário de um terreno que busca somente o acúmulo de capital, sem lhe dar um aproveitamento e ignorando a função social da propriedade, sem nem mesmo tomar conhecimento do que se passa nele, perca o seu domínio para alguém que até então não tinha nem condições de se abrigar.

A) Legitimidade

A finalidade da usucapião especial urbana é garantir moradia ao possuidor e sua família. A vista disso, possuidor como pessoa física é quem ostenta legitimidade para usucapir. No mesmo sentido, de acordo com a letra da lei em seu art. 183 da Constituição Federal, “Aquele que possuir” será o beneficiário da aquisição da propriedade pela usucapião urbana.

Vale lembrar que, já destacado nos artigos da lei, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, tanto urbano ou rural.

O brasileiro nato e naturalizado podem se valer da usucapião urbana especial, e quanto ao estrangeiro, há uma restrição exigindo que tenha residência no país para ter acesso a esse direito.

A pessoa jurídica não tem legitimidade para se valer dessa prescrição aquisitiva, devido a lei exigir que o imóvel seja utilizado para moradia própria ou de família, não alcançando portanto a pessoa jurídica.

Em se tratando da capacidade civil demandada do possuidor para usucapir, deve ser observado o Art. 1 do Código Civil, trazendo que toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil.

A obtenção da propriedade por meio desse instituto permite ao possuidor dispor do bem como melhor entender, não precisando limitar-se somente a moradia, estando livre para vender, doar ou até mesmo permutar o bem. O legislador, visando cobrir todos os espaços e não dar margem a falhas, previu no parágrafo 2 do art. 183 da Constituição Federal que o usucapião urbano “não será reconhecido ao possuidor mais de uma vez”, impedindo que tentassem transformar o instituto em negócio com fins exclusivamente lucrativos.

Porém, o uso do imóvel por terceiros, a titulo de locação residencial ou comodato, desvia sua finalidade destacada pela Carta Magna, não autorizando dessa forma a usucapião urbana.

Tal limitação se aplica somente para o usucapião especial urbano, portanto, é possível que o possuidor adquira outra propriedade por meio de outra modalidade de usucapião.

B) Área usucapível

A extensão disposta pelo art. 183 da Carta Maior da área de 250m² representa o tamanho máximo permitido para se usucapir por meio dessa modalidade especial, sendo tido como suficiente para a moradia do possuidor ou de sua família.

A questão enfrentou controvérsias em relação ao critério de contagem da medida, se havia ou não distinção entre o solo urbano ou da construção da área usucapienda. Prevaleceu o entendimento de que não pode ser ultrapassado o limite de 250m², seja para a área do solo, seja para a área construída, devendo se valer da que for maior, dentro da limitação.

Celso Bastos, lecionando sobre o material, ressalta que a inteligência correta dos limites usucapíveis com fundamento nesse preceito é de que o imóvel não poderá ter mais que 250m², seja de terreno, seja de área construída.

Em se tratando de apartamentos cuja fração do solo e mínima, deve ser considerada a área da unidade autônoma, afastado da contagem a área comum.

A propriedade com área superior ao parâmetro constitucional já foi objeto de discussão entre juristas, acompanhado da questão se seria possível limitar o pedido para se adequar a área proposta pelo instituto. O entendimento por uma das correntes acredita que não será passível de usucapião a propriedade com área superior aos 250m², salvo se for possível a redução possessória aos limites fixados pela Lei Maior, contanto que seja possível ser perfeitamente delimitada e sua dimensão não exceda o espaço de 250m². A outra corrente, que defende a impossibilidade absoluta de limitar o pedido para adequar a área permitida para usucapir de forma especial, acredita que o proprietário com imóvel maior que 250m² prevê que para usucapir seu terreno, precisaria transcorrer o prazo de quinze anos que correspondem a usucapião extraordinária, portanto, confiante de que a lei o protege, poderia ser considerado desleal deixar que seu imóvel fosse usucapido pela modalidade especial, seria como um golpe inesperado, atingindo o dono do imóvel desprevenido.

A Lei Maior decreta que aquele que possuir imóvel em área urbana até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-se para sua moradia ou de sua família, adquirar-lhe-a o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. A interpretação do dispositivo não resta dúvidas de que foi determinado apenas um limite máximo da área, não existindo qualquer limite mínimo.

C) Posse e Animus Domini

A posse assume um papel fundamental para esse tipo de usucapião. Observados os preceitos do dispositivo constitucional, percebe-se que a posse deve ser revestida de animus domini, qualificada como ininterrupta e sem oposição, sendo exercida de forma direta e pessoal, mansa e pacífica.

No quadro da usucapião especial urbana, exige-se também do possuidor a utilização da área para sua moradia (posse pro habitatio) ou de sua família, não sendo contabilizado o tempo de seu antecessor na moradia, o que significaria reduzir o prazo prescricional para o novo possuidor. Não obstante, é permitido que quando o sucessor fizer parte da família que habita o imóvel para residência, e em momento posterior, os membros se dispersarem antes de completado o lapso quinquenal, é possível que ele de continuidade ao vínculo.

O animus domini corresponde a posse com a ideia ou convicção de proprietário, ou seja, a posse com a intenção de ser dono da coisa. O termo foi originado dos romanos, na expressão possessio cum animo domini.

Esta implícito na expressão “como sua”, que se encontra nas exigências legais de que o possuidor deve “possuir como sua” área urbana, “por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição…”.

Fica percebido também que a lei não exige título ou boa fé nessa espécie, elementos que não refletem no animus domini.

D) Lapso temporal

A lei fixou em cinco anos o prazo para o possuidor adquirir área urbana para sua moradia ou de sua família, sem interrupções. Tanto a doutrina como a jurisprudência entende que se o usucapiente vier a sofrer qualquer interdito possessório, chegando a perder o corpus do objeto, ainda assim não será descaracterizada a posse para efeitos da usucapião, mesmo que venha a ser praticada pelo proprietário, que deverá retomá-la por meios lícitos.

Alguns dos motivos que nortearam o legislador para fixar o prazo de cinco anos estão entre a facilidade de locomoção e comunicação para o verdadeiro proprietário, o agravamento da situação habitacional de nossas cidades, com urgência de soluções, o desinteresse do proprietário em edificar, conservar, ou vigiar o seu imóvel, e ainda a necessidade de adaptar a propriedade a sua função social. Acerca dessas razões, foi tido como razoável o prazo de cinco anos para usucapir por meio dessa modalidade.

A usucapião urbana e instituto novo no ordenamento jurídico, iniciado com a Constituição Federal de 5 de outubro de 1988, não tendo vínculo direto com as outras formas usucapiatórias anteriores existentes (usucapiões ordinária e extraordinária). Ao aparecer no ordenamento jurídico, logo surgirá dissidio na doutrina e jurisprudência no que se refere a aplicação desse novo instituto nas prescrições aquisitivas que estavam em curso no momento em que entrou em vigor.

Foi consolidado o entendimento então que a usucapião especial urbana e direito novo, portanto, não deve incidir sobre as prescrições em curso no momento da entrada em vigor da Constituição de 1988. Observado que a aplicação de tempo pretérito causaria prejuízo e surpresa ao proprietário que estivesse atento a maiores prazos prescricionais, passaria a ser um “golpe baixo” se na entrada do novo instituto já fosse válido sua aplicação nas prescrições aquisitivas em curso, que não ocorreu para preservar o proprietário impedindo-o de ser pego desprevenido.

E) Dispensa de justo titulo e boa fé

Na modalidade em questão, os requisitos da boa fé e justo titulo do usucapiente que são indispensáveis na usucapião tradicional de menor prazo, passaram a ser dispensáveis na usucapião especial urbana.

Na visão do ilustre Des. Rui Camargo Viana, a dispensa da exigência de boa fé e curial, quando se vê que, pressionados pela miséria e pelo desespero, tais ocupantes agem, reiteradamente, sem cogitação de outro titulo que não o inato direito de edificar o seu teto.

Compreende-se, portanto que a ausência desses requisitos se justifica pela necessidade do usucapiente de sobreviver.

Sendo assim, em resumo, o justo titulo é dispensado, e a boa fé, desnecessária.


Referências Bibliográficas

DINIZ, Maria Helena – Curso de Direito Civil Brasileiro 4. Direito das Coisas – 26a edição – São Paulo – Saraiva – 2011

NASCIMENTO, Tupinamba Miguel Castro do – Usucapião – Rio de Janeiro – Aide – 1992

PEREIRA, Caio Mario da Silva – Instituições de Direito Civil, Volume IV, Direitos reais – 21a edição – Rio de Janeiro – Forense – 2012

RIBEIRO, Benedito Silvério – Tratado de Usucapião -7a edição – Volumes 1 e 2 – São Paulo – Editora Saraiva – 2010

SALLES, Jose Carlos de Moraes – Usucapião de bens imóveis e moveis – 7a edição – São Paulo – Revista dos Tribunais – 2010

SANTOS, Ozéias – Ação de Usucapião – São Paulo – Aga Juris Editora – 1998

17 Comentários

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Excelente Artigo!!
Como podemos comprovar essa posse? Tenho um caso de usucapião especial, porém a única documentação capaz de comprovar a posse são contas de fornecimento de energia elétrica, além de testemunhas é claro.... seria suficiente? continuar lendo

Boa noite
Rejane concordo plenamente com vc, ñ trabalho na área de direito, porém tem professores que insistem a querer provar que é normal, uma pessoa morar de favor, ocupar uma espaço fora da subsistência de sua família, que mora em outro local com casa própria querer o que é dos outros,
porque registramos e escrituramos um imóvél???? Não tem mais sentido???? pra que ????
É melhor tomarmos o que é dos outros.?.?.? assim economizamos com alguns impostos continuar lendo

Na realidade Eric, não é um comentário, mas uma pergunta. Entendo que o usucapião urbana especial é somente para área não construida, ou seja, para terrenos com 250m2. Ou não? Ou pode ser usucapida a área construida, ou seja, uma casa pronta e acaba? continuar lendo

somente 250m2, independente de construção continuar lendo

parabens por esta lei que nos beneficia a populacao pobre, sem si quer ter um recurso para adquirir um local para moradia digna neste mundo tao enorme que os menos favorecidos estao sendo lembrados .Deus abencoe estas autoridades que elaboraram esta parabens continuem sempre lembrando daqueles que mais sdao esquecidos pela sociedade. continuar lendo

Ótimo texto, só faltou relatar a as condições sobre os imóveis do SFH que tem sido motivo de discussões em leilões extrajudiciais. continuar lendo